Principios de la elección del procedimiento: Los procedimientos deben seleccionarse en función del tipo de objeto a valorar, teniendo en cuenta las prácticas existentes en el tráfico mercantil ordinario y las demás circunstancias del caso concreto, en particular los datos disponibles. La elección debe estar justificada. Aplicación y principios del método general de ingresos Según el artículo 28 ImmoWertV, el valor provisional de los ingresos se determina sumando 1. la parte del beneficio neto anual capitalizado de los edificios en la fecha de valoración, que se determinó deduciendo el importe de los intereses del valor del terreno (valor provisional de los ingresos de los edificios) y 2. el valor del terreno. El valor capitalizado se determina sobre la base de los ingresos comercializables. Si es probable que la situación de las ganancias esté sujeta a cambios significativos o se desvíe significativamente de las ganancias que se pueden lograr en el mercado, el valor de las ganancias también puede determinarse sobre la base de ganancias que varían periódicamente. Características que influyen en el valor: en este método de valoración son principalmente los factores de influencia introducidos los que provocan la formación de valor y las diferencias de valor. Entre ellos se encuentran, en particular, el tipo de interés inmobiliario adaptado al mercado y a las necesidades específicas del inmueble, el nivel de alquileres sostenibles, los costes de gestión, la vida útil restante y también las características específicas del estado. Capitalización de ingresos: La tasa de interés de la propiedad es la tasa de interés a la cual los ingresos futuros de una propiedad se descuentan a su valor actual. Indica la rentabilidad que un inversor podría obtener con una inversión comparable y libre de riesgos. Los tipos de interés inmobiliarios son por tanto tipos de interés de capitalización con los que los valores de mercado se pagan intereses en promedio a tipos de mercado. El factor de capitalización es un multiplicador por el cual se multiplica el ingreso neto anual de un inmueble para determinar el llamado valor de renta del edificio. Para efectos de capitalización, los rendimientos futuros esperados se descuentan a la fecha del informe. Se utiliza un factor de capitalización, que está compuesto, entre otros factores, por la vida útil restante y el tipo de interés del inmueble. El principio se aplica: cuanto más corta sea la vida útil restante, menor será el factor de capitalización y viceversa. Cuanto mayor sea el tipo de interés de la propiedad, menor será el factor de capitalización y viceversa. Tasa de interés de la propiedad: (factor de ajuste de mercado) La valoración se basa en una tasa de interés de mercado vigente en la fecha de valoración.

Los procedimientos se seleccionarán en función de la naturaleza del objeto a valorar, teniendo en cuenta las prácticas existentes en el tráfico mercantil ordinario y las demás circunstancias del caso concreto, en particular los datos disponibles. La elección debe estar justificada. Método de valor comparativo: base legal y aplicación El método de valor comparativo está regulado en el apartado 3, punto 1, artículos 24 a 26 del ImmoWertV. En el método del valor comparativo, el valor comparativo se determina a partir de un número suficiente de precios comparables.

§ 3 Principio de determinación del valor del préstamo hipotecario (1) El valor en el que se basa la hipoteca (valor del préstamo hipotecario) es el valor del inmueble que, según la experiencia, probablemente se puede alcanzar en el momento de la venta, independientemente de las fluctuaciones temporales del valor en el mercado inmobiliario correspondiente, por ejemplo debido a las condiciones económicas, y excluyendo elementos especulativos durante todo el plazo de la hipoteca. (2) 1 Para determinar el valor del préstamo hipotecario se tendrá en cuenta, en una valoración prudente, la futura comerciabilidad del inmueble, tomando en cuenta las características sostenibles a largo plazo del inmueble, las condiciones normales del mercado regional y los usos alternativos actuales y potenciales. 2 La determinación de las características sostenibles del inmueble y su influencia en la valoración requiere una consideración a largo plazo de las condiciones del mercado. 3 Se deberá especificar el período considerado y explicar claramente su pertinencia.

Método del valor de liquidación – base y aplicación El método del valor de liquidación se utiliza para inmuebles no rentables cuyas instalaciones estructurales no corresponden al potencial económico del inmueble. Un ejemplo típico de aplicación del artículo 43 ImmoWertV2021 es un inmueble urbanizado en el que el desarrollo y sus ingresos netos son desproporcionados al valor del terreno. Para determinar el valor del terreno a tasar se suelen utilizar como base los precios comparativos de terrenos no urbanizados o los valores estándar de terrenos correspondientes. Hay que tener en cuenta que las propiedades con una estructura de construcción lista para ser demolida tienen un valor menor porque aún hay que quitar la estructura del edificio.

para demostrar la vida útil real más corta de acuerdo con el § 7, apartado 4, frase 2 EStG Relevancia fiscal (§ 7, apartado 4, frase 2 EStG) Los tipos de depreciación legalmente estipulados para edificios del 2 % y del 2,5 % se basan en una vida útil supuesta de 50 y 40 años respectivamente (para edificios terminados antes de 1925). Sin embargo, esta suposición puede ser refutada. De acuerdo con el artículo 7, párrafo 4, frase 2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, los contribuyentes tienen la opción de desviarse de estas tasas de depreciación estandarizadas y demostrar una vida útil real más corta. Esta prueba conduce a una mayor depreciación anual y, por tanto, a un ahorro fiscal. El objetivo de este informe es proporcionar precisamente esta evidencia de una vida útil más corta. Por lo tanto, a continuación se analiza en detalle la vida útil, prestando especial atención a su relevancia fiscal. Para ello se examina si las circunstancias específicas del edificio justifican un uso económico más breve y si se cumplen los requisitos legales para la aplicación del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la Ley del impuesto sobre la renta.

Cálculo del valor financiero: Si un inmueble no es propiedad del arrendatario, el valor del terreno se deduce del valor de la plena propiedad ficticia. Además se compensa la diferencia entre la renta del suelo alcanzable y la renta del suelo adecuada, lo que supone una ventaja comercial para el titular del arrendamiento en caso de valoración. Este importe se capitalizará durante el plazo restante del arrendamiento. No se pagará ninguna compensación al final del contrato de arrendamiento si el plazo restante del contrato es mayor que la vida útil restante del edificio. El importe de la renta del suelo indicado en este cálculo corresponde a la información proporcionada por el cliente. Generalmente estos no se comprueban.

El derecho de ocupación es la autoridad contractual para ocupar una propiedad o partes de ella sin ser el propietario. El derecho de residencia vitalicia permite el uso de la propiedad hasta la muerte del beneficiario y sólo expira el día de la muerte. También existe la autoridad para alquilar esta propiedad o partes de ella. Muchas personas mayores transfieren su propiedad a otro familiar y a cambio tienen asegurado el derecho de residencia en el registro de la propiedad. Si en el registro de la propiedad se inscribe dicho derecho para un inmueble, un experto en el método de ingresos tendrá en cuenta dicho derecho.

El usufructo es una forma jurídica en la que una persona tiene una parte de la propiedad de otra y obtiene algún tipo de beneficio de ella sin ser él mismo el propietario de la propiedad. En principio, queda otro propietario del objeto sobre el que se concede el derecho de usufructo. Al propietario se le conceden generalmente tres derechos básicos sobre el objeto: 1. Derecho de uso 2. Derecho a obtener beneficios 3. Derecho de disposición Al transferir un usufructo a otra persona, los dos primeros derechos de uso y de obtención de beneficios se transfieren a esa persona, de modo que el propietario solo conserva el derecho básico de disposición. La mera propiedad no se ve afectada por el derecho de usufructo concedido: no hay transferencia de propiedad. Si un usufructo está inscrito en el registro de la propiedad, este derecho personal es evaluado por un perito.

Mi nombre es Christian Knigge. Soy un experto certificado y probado para la evaluación del valor de mercado de propiedades residenciales y comerciales por IQ-ZERT (acreditado por DAkkS y certificado DIN EN ISO/IEC 17024). Con este certificado estoy admitido en todos los tribunales de Alemania. Existe igualdad de trato con un perito designado por una Cámara de Comercio. Llevo varios años elaborando informes judiciales. La aprobación también se aplica a los dictámenes periciales que deban presentarse ante las oficinas de Hacienda. Esto significa que los informes sobre el bajo valor de los inmuebles se pueden comprobar con un informe de vida útil residual. Los dictámenes periciales en el marco de una reclamación a una valoración de un impuesto predial o en materia de impuestos a la herencia también se elaboran de forma profesional y adecuada.

Mientras tanto, todos los propietarios de inmuebles han recibido una NUEVA evaluación del impuesto a la propiedad, lo que en la mayoría de los casos conduce a un aumento significativo del impuesto a la propiedad. Por supuesto, usted puede aceptar este aviso y aceptar el aumento del impuesto a la propiedad en consecuencia. En las últimas semanas y meses hemos examinado numerosas valoraciones de impuestos sobre bienes inmuebles y elaborado dictámenes periciales sobre ellas, que fueron presentados a las autoridades fiscales tras una objeción. Si tienes alguna duda sobre el importe de tu impuesto predial, comprobaremos tu valoración gratuitamente. Si determinamos que el importe no está justificado, le recomendamos que encargue un dictamen pericial. Si tiene alguna pregunta, esperamos poder atenderle.